Encontro sobre tendências do mercado imobiliário: investimentos, financiamento e diversificação de produtos

Fonte: CTE
 
Marcelo Scandaroli
Roberto de Souza, diretor presidente do CTE (Centro de Tecnologia de Edificações)

O “Encontro sobre tendências do mercado imobiliário: financiamento e diversificação de produtos”, realizado pelo CTE, reuniu 261 profissionais (sendo 119 de incorporadoras e construtoras, 50 de fornecedores de materiais e serviços, 49 de empresas de projeto e consultoria, 11 de entidades de classe, órgãos governamentais e academia, 11 de fundos de investimento e agentes financeiros, 11 de imprensa), representando 12 Estados (BA, CE, DF, ES, GO, MG, PR, RJ, RN, RS, SC e SP) e 30 cidades brasileiras.

Na abertura, Roberto de Souza, Diretor Presidente do CTE, destacou o crescimento e desenvolvimento da construção brasileira nos últimos anos e as consequentes alterações do mercado imobiliário. O investimento abundante, o aumento expressivo do crédito imobiliário e a forte demanda por produtos diversificados contribuíram para que as empresas desenhassem novas estratégias, desenvolvessem novos produtos e ampliassem a visão de mercado. O Encontro, portanto, ao trazer as lideranças que atuam em diferentes segmentos, possibilita a discussão e o conhecimento de produtos e estratégias diferenciadas, além de oportunidades de novos negócios e potenciais mercados a serem estudados.

VEJA AS PRINCIPAIS CONCLUSÕES DO ENCONTRO

Apoiado principalmente no desenvolvimento econômico do país, o cenário do mercado imobiliário brasileiro se alterou profundamente nos últimos anos. A história recente registra a abertura de capital pelas empresas da construção, a entrada de fundos de investimentos, o aumento do crédito imobiliário e os investimentos governamentais. O cenário é abundante, mas as regras para atuar e resultar neste momento são desafiadoras e complexas. Frente a diferenciadas demandas e variados tipos de investimentos disponíveis, os estudos de viabilidade, o custo da construção, a análise de riscos, a rentabilidade, a escalabilidade são foco e condição para enfrentar o mundo financeiro e captar investimentos, sejam eles oriundos dos créditos imobiliários, dos fundos de investimentos ou de incentivos governamentais. Se em um primeiro momento, quando do boom do mercado imobiliário, as empresas embarcaram na euforia, acreditando que tudo seria fácil, hoje está clara a mudança de cultura do setor: análises profundas do mercado, visão estratégica, capacidade de produção e indicadores são prova de um bom relacionamento com investidores e clientes.

Como nem tudo que reluz é ouro, o desempenho das empresas de capital aberto tem se modificado desde seu ingresso na bolsa: hoje são apenas 19 empresas atuando, com média de rentabilidade líquida de 16%. Embora os dados de mercado reflitam positivamente a formalidade do setor da construção, há muito que desenvolver, em todos os níveis, para tornar o mercado imobiliário mais confiável e assim ampliar sua fatia no mercado financeiro.

Bolha ou vôo de galinha? Para os palestrantes do evento, não existe risco de bolha imobiliária neste momento no Brasil. Os sinais de bolha estão associados principalmente ao nível de garantia oferecido no mercado (no Brasil, os bancos têm financiado até 80% do valor final, um bom sinal de garantia) e à inadimplência (quase nula hoje no Brasil, variando de 1 a 2%). Os especialistas afirmaram que o critério de financiamento de imóveis está disciplinado no Brasil e que o acelerado aumento do preço de imóveis, alardeado como um possível sinal de bolha, é até então técnico e não especulativo, uma vez que o mercado da construção esteve retesado por um longo período. Um único alerta cabe aos imóveis comerciais de pequenas salas, um ativo que demandará ainda tempo para ajustes e, por isso, corre o risco de sobreoferta. Para minimizar o risco de investimentos, conter a especulação e futura inadimplência no segmento deste tipo de imóveis comerciais, algumas empresas já praticam o aumento da porcentagem do pré-pagamento, elevando-o para 30 a 35% do valor do imóvel.

As empresas líderes estão buscando se diferenciar e atender, de forma antecipada, as demandas de mercado. Aprofundar o conhecimento dos diversos tipos de demanda, dos perfis dos clientes e dos requisitos para o desenvolvimento de projetos imobiliários são tão necessários hoje quanto desenhar novas estratégias para inserção de seus empreendimentos em áreas urbanas e de forma integrada. O passo adiante é pensar no futuro, ir além de apenas construir, inserindo o entorno e a comunidade como elementos diferenciados e levando em conta a necessidade de mudanças globais, de qualidade do ambiente e de vida, de preservação ambiental e planejamento urbano.

Neste sentido, as pesquisas de mercado apontam para novas abordagens e relevam alguns aspectos fundamentais para o desenvolvimento de novos empreendimentos, como mobilidade urbana, desenvolvimento de centralidades, sustentabilidade, requalificação de áreas urbanas, etc. Informações sobre o entorno possibilitarão às empresas atuar com diferenciais, com o alinhamento de estratégias, tecnologias e desenvolvimento de soluções sustentáveis, a criação de comunidades equilibradas e ambientes de qualidade, o desenvolvimento e crescimento de novas regiões. Com uma visão urbana integrada, onde não só o projeto do empreendimento como também o projeto urbano poderão ser equacionados, a responsabilidade pode ser compartilhada com o poder público, tanto na interferência nos espaços urbanos, como na criação de infraestrutura necessária e na administração e manutenção.

A parceria público-privada, nesta vertente, é fundamental no desenvolvimento, por exemplo, de retrofits urbanos, na ocupação de áreas para revitalização, etc. Exemplo de um bom desenho de parceria e de retrofit urbano, é o projeto “Porto Maravilha”, que visa à revitalização do antigo Porto do Rio de Janeiro, no centro da cidade, por conta das demandas das Olimpíadas 2016 que acontecerão na capital, e está a todo vapor.

A escassez de terrenos nos grandes centros urbanos é fato. Há, no entanto, disponibilidade de revitalização de áreas e imóveis antigos nestes mesmos centros, que podem passar por retrofits e atender à forte demanda, por exemplo, de edifícios comerciais. Neste caso, embora uma série de dificuldades tenham se apresentado pela particularidade desse tipo de projeto e produto, que envolve a própria localização e condições do imóvel, reforma em larga escala e serviços especializados, a medicação de valores, antes e pós-retrofit, tem se mostrado vantajosa, como o ganho de área, modificação do uso, vendas, etc.

Outro produto com forte demanda, e hoje um formato consolidado do Brasil, são os shoppings centers, que atendem a um público amplo (classe A, B e C) em todas as regiões do país. Mesmo sendo implantados em terrenos de grandes dimensões, que exigem localização estratégica e vinculada à acessibilidade e às áreas residências da classe média urbana, são projetos viáveis e flexíveis, pois oferecem um mix completo de atividades. A novidade na formatação desse produto está na adoção de estratégias e soluções sustentáveis, visando não só o desempenho ambiental como a redução de custos de manutenção.

A atuação diferenciada, tanto das empresas de grande ou médio porte como para as emergentes, se estende aos vários tipos de segmentos e produtos necessários no mercado. Na habitação econômica, por exemplo, apesar de o preço ser fator fundamental de avaliação, requisitos de qualidade e inovação podem ser absorvidos como soluções pelas empresas e serem atrativos ao consumidor. De maneira geral, o mercado ainda está aprendendo a caminhar neste segmento, sendo necessário ainda entender melhor este novo cliente, o contexto em que se insere, a geografia imobiliária passível de absorver este mercado, entender o produto e encarar o desafios da industrialização da construção. A tendência é pensar o negócio em larga escala com qualidade e preço acessível.

Para outros produtos, desenhados para nichos diferenciados, como empreendimentos residenciais de alto padrão, comerciais ou mesmo de logística, a inovação não é apenas de cunho tecnológico, mas se amplia para a capacidade de entender, desenvolver e valorizar novos bairros, renovar espaços condenados, ampliar a visão de acessibilidade a serviços e demandas urbanas, assumindo, enfim, novas responsabilidades ao projetar e executar.

Responsabilidade ambiental CTE

O CTE providenciou a Neutralização da Emissão de Gases de Efeito Estufa desse evento. Os cálculos foram feitos pelo INSTITUTO TOTUM e o plantio das árvores será efetuado pela SOS Mata Atlântica, que provê o plantio e o desenvolvimento seguro da árvore, efetivando a real compensação das emissões, por acompanhamento e registros periódicos até os cinco anos de desenvolvimento.

Total de emissões deste evento (tCO2e) = 7,276

Número de árvores necessário à neutralização = 30

 

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