Incorporadoras têm de digerir estoques

dominio-marajoaraFonte: Valor Econômico.

As incorporadoras de capital aberto ainda terão de digerir, em 2013, as consequências do ritmo desenfreado de lançamentos de imóveis nos primeiros anos após a onda de abertura de capital das empresas do setor. O cenário é de estoques elevados decorrentes das unidades não comercializadas ou que voltaram para a carteira das incorporadoras em função do elevado número de distratos.

Em 2013, o foco das atenções das incorporadoras estará nos estoques, segundo o analista de construção civil da Bradesco Corretora, Luiz Mauricio Garcia.

“O ano de 2012 foi de ajustes, e esse processo continuará em 2013. Após esses dois anos de freada, a demanda vai começar a superar a oferta”, afirma o presidente da MRV Engenharia, Rubens Menin.

As incorporadoras têm de investir na produção e buscar redução de custos e eficiência de processos, de acordo com Menin. O executivo ressalta, todavia, que os fundamentos do setor – demanda, renda e crédito – continuam positivos.

As empresas precisarão lançar mão, novamente em 2013, de campanhas para acelerar a venda das unidades em estoque, além de ajustar os volumes dos novos produtos a serem apresentados ao mercado.

A calibragem dos lançamentos terá de levar em conta a velocidade de vendas que se pretende alcançar, pois o ritmo de comercialização de novos projetos costuma ser muito maior que o de unidades residuais. Isso resulta do marketing dos plantões de vendas e do maior estímulo dos corretores quando comercializam mais unidades do mesmo projeto.

Há expectativa que, caso haja crescimento do Valor Geral de Vendas (VGV) lançado em conjunto pelas incorporadoras abertas em 2013 em relação a 2012, isso será baseado apenas na alta de preços média em linha com a inflação. Não se espera aumento dos volumes físicos de lançamentos, e altas reais de preços só ocorrerão em regiões em que haja, de fato, escassez de oferta. Já os descontos serão realizados, principalmente, nas áreas em com excesso de imóveis ofertados.

No ano passado, a soma dos lançamentos das incorporadoras abertas que já divulgaram prévias operacionais caiu 20,8% ante 2011, para R$ 21,25 bilhões. Tecnisa, Cyrela Brazil Realty, MRV, Brookfield Incorporações e Gafisa lideram as quedas, com 52%, 38%, 26%, 21,80% e 16%, respectivamente. Na mesma base de comparação, a soma das vendas contratadas teve redução de 15,4%, para R$ 20,8 bilhões.

Em relação ao VGV lançado, as duas maiores incorporadoras em 2012, entre as que apresentaram prévias operacionais, foram Cyrela, com R$ 3,88 bilhões e MRV, com R$ 3,43 bilhões. Em linhas gerais, não há perspectiva, no mercado, de que as incorporadoras abertas alcancem os patamares registrados em 2011, quando as duas empresas que lançaram mais – PDG Realty e Cyrela – atingiram a R$ 9 bilhões e R$ 6,28 bilhões, respectivamente.

Neste ano, a expectativa é que Cyrela e MRV sejam as incorporadoras abertas com maior volume de lançamentos, segundo o analista de construção civil do Credit Suisse, Guilherme Rocha. “Não vejo problema operacional em que Cyrela e MRV lancem R$ 4 bilhões cada uma”, diz Rocha. Em cinco anos, essas empresas podem alcançar o patamar de R$ 6 bilhões de VGV, nas projeções do analista do Credit. O desempenho da economia brasileira vai influenciar as dimensões dessas empresas assim como de todo o setor.

O comportamento das incorporadoras em relação aos lançamentos não será homogêneo em 2013. Conforme Rocha, Cyrela deve apresentar “algum crescimento” e MRV pode ter, “eventualmente”, expansão em lançamentos. Para a Tecnisa, o analista do Credit estima crescimento do VGV de 10% a 15%. “A PDG terá, de novo, um ano difícil”, diz Rocha. A PDG não divulgou sua prévia dos resultados operacionais do quarto trimestre de 2012.

Uma das implicações da redefinição que vem ocorrendo no tamanho das empresas é a necessidade de ajuste das despesas gerais e administrativas. Desde o ano passado, as incorporadoras têm anunciado a busca de cortes nesses custos, o que significa, na prática, integração e otimização de processos, incluindo demissões em vários casos. Mas, se há menos demanda de pessoal para dar suporte ao atual volume de lançamentos, atividades relacionadas à entrega e aos repasses estão a pleno vapor nesta fase de conclusão de grande volume de empreendimentos.

A aceleração do ritmo de repasses dos clientes para os bancos continua sendo um desafio para o setor, mas não há preocupação com a oferta de crédito. Na semana passada, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) divulgou projeção de aumento de 15% do financiamento imobiliário com essa fonte de recursos em 2013.

A obtenção de boas margens continua sendo um desafio para boa parte do setor – a rentabilidade será pressionada até que todos os projetos em que foram identificados problemas forem entregues. As medidas de estímulo à construção civil anunciadas pelo governo podem contribuir para a melhora das margens das incorporadoras. Garcia, da Bradesco Corretora, diz que o mercado ainda não deu a devida atenção a essas medidas.

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